5）管理組合が格付けされている？
活動が活発なマンション管理組合は、管理会社の仕事ぶりや対応にについてよく観察し、その管理会社を「評価」しています。
評価が良ければ管理会社と良い関係を築いているでしょうし、やや不満な場合は業務の改善や管理委託費の値下げ等を申し出るでしょうし、評価が最悪なら管理会社の変更（リプレイス）を検討するでしょう。
ところが、マンション管理会社のほうでも、逆に管理組合を評価し格付けしているところが多いのです。
管理会社による格付けが高い管理組合は、管理組合活動が活発で、マンション住民の自治意識が高く、理事長や理事が代わっても管理組合の活動レベルが変わらない組織としての継続性がある管理組合です。
これより格付けが下がるのは、理事長や理事の一部の人だけ声が大きくリーダーシップもあるけれど、他の理事達は受け身で消極的という、理事間に温度差があるところです。
このような管理組合では、うるさ型のリーダーがいなくなれば、活動レベルが下がります。
また、一人の区分所有者が長期間理事長に君臨し、管理組合を自分のもののように掌握しているため、他の理事達が無気力になっている場合もあります。
このような管理組合に対しては、管理会社はそのリーダーだけに顔を向けてればいいので楽です。
格付けが最低ランクなのは、活動レベルが低く、住民達もマンション管理に無関心で、理事会なども形骸化してしまっている管理組合です。
理事の中にうるさ型が混じっていても、その人が野党の立場であり組合の意見を代表していない場合も同じです。
こういう管理組合は、管理会社に対して要望もクレームもほとんど何も言わないので、管理会社としては一番組みしやすく、一番利益の取れる相手です。
管理会社では独自の格付けをもとに、優秀なフロントマンを格付けの高い管理組合に担当させることが多く、そうでもない人は格付けの低い管理組合に付けるようにします。
なぜなら、いい管理組合は管理会社にとって「手強い」顧客ですが、それだけに気を抜くと他社に代えられてしまうという危機感があり、また自社の管理業務レベルを引き上げてくれる大事な顧客として評価しているからです。
反対に不活発で形骸化している管理組合は、管理会社の言いなりになるし、放っておいても売り上げが下がることはないので、それなりの対応でいいと見なされているのです。
皆さんの管理組合は管理会社からどのような評価・格付けを受けているでしょうか？
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