4）長期修繕計画は定期的に見直す
マンションには分譲時に分譲会社が用意した長期修繕計画があります。
修繕工事の部位は、鉄部、外壁、給配水設備、屋上防水、エレベーターなど主なところはほぼ決まっていて、それぞれに使用される部材や工法などに応じて、修繕周期の目安があります。
分譲時に作成される長期修繕計画には、こうした目安をもとに建物、施設、設備の対象部位、工事の仕様、修繕周期、単位数量、工事推定単価などが記されています。
しかし、これらはあくまで一般的なケースを想定したもので、建物の施工状態、環境、使用状況などの違いから、実際には計画通りに行かないことのほうが多いのです。
ですから、長期修繕計画は大体5年ごとに見直す必要があります。
また修繕工事をおこなった結果は、その先の修繕計画に反映させなければなりません。
その意味でも、管理組合はただ長期修繕計画通りに大規模修繕を含む修繕工事をおこなえばいいということではなく、必要であればどんどん見直し修正していくことが重要です。
長期修繕計画は絶対的なものではなく、あくまで目安、ガイドラインに過ぎないのです。
さらに修繕積立金の問題もあります。
修繕積立金は、原則的に長期修繕計画に基づいて算出されるものです。
ただし、分譲時の修繕積立金は、一般的に分譲会社や管理会社が、それまでの経験やマンションの規模等を勘案して決定しているとされていますが、実際には入居者が集まりやすいように低めにしてあるケースが多いようです。
また、長期修繕積立金は基本的に必要最低限の金額で設定されていて、あまり余裕を持たせてはありません。
計画外の修繕や、災害などによる想定外の出費が発生することもあり得るので、できれば修繕積立金は少し高めに設定しておくほうが無難です。
【カテゴリ内記事一覧】